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地产行业深度:融资市场收紧 龙头房企显优势

发布时间:2019-07-12 03:42:57 已有: 人阅读

  加地产的模式,帮助政府推动当地经济发展来换取土储。我们看好在一、二线热点城市拿地能力较强的龙头

  据媒体引述,近日多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。对房地产行业融资提出具体要求,尤其体现在前端融资方面,限制土拍市场出现过热情况。政府稳定土拍及楼市基本已成主调,土地市场过热的情况下须以行政手段来降温,然而我们认为有关行政指令属于运期性调控措施,被长期执行的机率较少。一些土储货值较高的龙头企业之抗周期性较强,影响较低。

  控制地产业务规模。据媒体引述,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。根据中国信托业协会官方数据显示,截至2019年1季度末,投向的信托资金余额2.81万亿元(人民币下同),占比14.75%,较2018年4季度末上升约0.56个百分点。本轮地产信托窗口指导与早前银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发〔2019〕23号文)》方向一致。对行业融资提出具体要求,尤其体现在前端融资方面。上半年央行接连降准,受惠于货币政策中性偏积极,房地产信贷政策相较宽松,房贷平均利率回落。在土地市场在第二季度逐渐回暖,热度超出预期,开发商对地块的激烈竞争引起了官方监管的注意,须以行政手段控制地产业务规模。

  短期土地市场须降温。政府稳定土拍及楼市基本已成主调,土地市场过热的情况下须以行政手段来降温。我们相信房企在短期内亦不会放量加杠杆拿地王,否则会被监管部门放进融资黑名单,严重影响住后发展。在这背景下,我们认为土储货值较高的龙头企业的抗周期性较强,土储货值对销售额比率较高房企如龙湖集团、世茂房地产、中国金茂、龙光集团的压力相对压轻。

  二季度规模房企销售较稳。据克而瑞数据,百强房企全口径销售金额上半年约52,536亿元,同比上升14%,比第一季度下降5%在所改善。增长主要来自合作项目增加,百强房企权益销售同比上升约4%至38,749亿元。部分房企营运较佳,按权益销售计算,增长速度较快的房企如旭辉集团(884)、奥园集团(3883)、时代中国(1233)等,项目推进执行力较强,资金回笼较佳。

  个股推荐。过住房地产的高杠杆、快周转模式,在国家未来偏重产业发展的大方向下难以维持。未来房企只能透过增强产品精致化、特色化来提高项目周转,或以产业加地产的模式,帮助政府推动当地经济发展来换取土储。我们看好在一、二线热点城市拿地能力较强的龙头企业,(817)、(960)等较为有利。我们也喜欢一些土地资源上有优势的房企,如中国奥园(3883)、龙光地产(3380)、时代中国(1233)等,他们深耕大湾区熟知当地环境,有效从旧改项目中获取市热点城市核心地区的土地,长远有利发展。

  风险提示:i) 经济下行对销售造成压力;ii)房企再融资压力上升;iii)房地产银根环境从紧时间过长。

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